La formule de base
Les revenus bruts d'une location courte durée reposent sur deux chiffres :
Revenus bruts = prix moyen par nuit × nombre de nuits louées
Le nombre de nuits louées dépend de votre taux de remplissage (la part des nuits disponibles effectivement réservées) et des nuits que vous gardez pour vous. Pour connaître ce que vous gagnez vraiment, il faut ensuite déduire les frais liés à l'activité.
Ce qui fait varier vos revenus
L'emplacement
Paris intra-muros affiche les prix par nuit les plus élevés, mais avec des règles strictes. En petite couronne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis), un logement proche d'une station de métro, du RER ou d'un pôle d'attraction se loue très bien : voyageurs d'affaires à La Défense, visiteurs des salons de la Porte de Versailles, proches de patients autour des grands hôpitaux, voyageurs en transit près d'Orly. En grande couronne, les prix sont plus bas, sauf près des sites très touristiques comme Versailles.
La taille et le standing
Un studio a souvent un excellent taux de remplissage ; un trois-pièces se loue plus cher par nuit, notamment aux familles et aux groupes. La décoration, la literie, l'équipement (cuisine, bureau, wifi rapide) et la propreté se traduisent directement dans le prix et dans les avis.
La saison et les événements
Les revenus varient fortement d'un mois à l'autre. Salons professionnels, grands événements sportifs, concerts, vacances scolaires : les dates de forte demande peuvent se louer bien plus cher que la moyenne, à condition d'ajuster les prix au bon moment.
L'annonce et les avis
Photos professionnelles, titre clair, description précise, réponses rapides et notes élevées : à logement égal, une annonce soignée se réserve plus souvent et plus cher.
Les frais à déduire
- Les frais de plateforme : Airbnb, Booking ou Abritel prélèvent une commission sur chaque réservation. Selon la plateforme et la formule de frais, la part payée par l'hôte va de quelques pourcents à environ 15 %.
- Le ménage et le linge entre chaque séjour, en partie compensés par les frais de ménage payés par les voyageurs.
- Les charges du logement : électricité, eau, internet, assurance, charges de copropriété, consommables.
- La gestion, si vous la confiez à une conciergerie. Lisez notre article Combien coûte une conciergerie Airbnb ? pour comparer les offres.
- La fiscalité : les revenus de location meublée sont imposables, et les règles ont évolué ces dernières années. Renseignez-vous auprès des services fiscaux ou d'un comptable.
Un exemple de calcul
Prenons un deux-pièces fictif en petite couronne, près d'un métro. Les chiffres ci-dessous servent uniquement à montrer la méthode : ils ne constituent pas une estimation de votre logement.
| Sur un mois (exemple fictif) | Montant |
|---|---|
| Prix moyen par nuit | 110 € |
| Nuits louées (environ 2 nuits sur 3) | 20 nuits |
| Revenus des réservations | 2 200 € |
| Frais de ménage (5 séjours) | − 225 € |
| Frais de plateforme | − 330 € |
| Bénéfice net avant charges, gestion et impôts | 1 645 € |
Restent ensuite à déduire les charges du logement, la rémunération de la conciergerie si vous en avez une, et les impôts. Pour une estimation adaptée à votre bien, utilisez notre simulateur : il vous donne une première fourchette, comparée à une location classique.
Paris et petite couronne : les règles
À Paris, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an, avec un numéro d'enregistrement, et une résidence secondaire demande une autorisation de changement d'usage. Détails dans notre guide de la location courte durée à Paris.
En petite couronne, les règles varient d'une commune à l'autre : certaines appliquent elles aussi un régime d'autorisation ou de compensation. Avant de vous lancer, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie.
Courte ou longue durée ? Selon un rapport de l'Assemblée nationale, la rentabilité locative brute de la courte durée est « généralement nettement plus élevée que celle du logement de longue durée » (rapport n° 1928, 2023). Notre article Location courte ou longue durée : que choisir ? détaille les avantages et les contraintes de chaque formule.
Comment gagner plus
- Des photos professionnelles : c'est la première chose que voient les voyageurs.
- Des prix ajustés en permanence : plus chers lors des salons et des événements, plus attractifs en période creuse.
- Des avis excellents : propreté irréprochable, arrivée simple, réponses rapides.
- Plusieurs plateformes : Airbnb, Booking et Abritel touchent des clientèles différentes.
- Un accueil soigné : une fiche de bienvenue et un livret d'accueil clair évitent les mauvaises surprises et font la différence dans les avis.
C'est exactement le travail de MADYS : nous gérons votre logement de A à Z, avec une commission calculée uniquement sur votre bénéfice net, sans frais fixe.
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